Verkauf von Einheiten aus Wohn- und Geschäftshausobjekten birgt Gefahr des "gewerblichen Grundstückhandels"

Die Grenze von der (steuerfreien) privaten Vermögensverwaltung zum (steuerpflichtigem) Grundstückshandel wird überschritten, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte ("Drei-Objekt-Grenze") erworben und wieder verkauft werden.

Die Finanzverwaltung geht in einem solchen Fall von einer gewerblich ausgeübten Tätigkeit aus, mit der Konsequenz, dass diese einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig wird.

Selbst bei weniger als vier Objekten kann auf eine gewerbliche Betätigung geschlossen werden, wenn z. B. das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist oder es von vornherein auf Rechnung oder nach Wünschen des Erwerbers bebaut wird.

Grundsätzlich ist jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum auch steuerrechtlich als ein Objekt anzusehen. Ausnahmsweise können nach Auffassung des BFH im Urteil vom 16.5.2002 (III R 9/98) mehrere Wohnungen desselben Eigentümers steuerrechtlich als ein Objekt zu beurteilen sein, wenn sich der Inhaber der Wohnungseigentumsrechte schon im Zeitpunkt des Abschlusses der einzelnen Kaufverträge zur Errichtung und Übertragung einer aus zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechten bestehenden einheitlichen Wohnung verpflichtet, weil er diese z. B. – wie im Urteilsfalle geschehen – zu einer großen Arztpraxis umgestalten will. Werden hingegen nach Abschluss mehrerer Verträge über den Verkauf jeweils eigenständiger Eigentumswohnungen im Hinblick auf eine beabsichtigte Verwendung dieser Wohnungen als Einheit abweichende Wünsche nach einer baulichen Umgestaltung geltend gemacht und verwirklicht, so können diese erst später eingetretenen Umstände nicht mehr den "gewerblichen Grundstückshandel" rückwirkend beseitigen.

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