Privater Grundstücksverkauf: Vermögensverwaltung oder gewerblicher Grundstückshandel

Der Große Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat mit Beschluss vom 10.12.2001 (GrS 1/98) eine Grundsatzentscheidung zum sog. gewerblichen Grundstückshandel getroffen.

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken, die sich im Privatvermögen befinden, werden nur dann von der Einkommensteuer erfasst, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre (nach der Rechtslage vor dem 1.1.1999: nicht mehr als zwei Jahre) beträgt. Nach Ablauf dieses Zeitraums sind private Grundstücksveräußerungen grundsätzlich nicht steuerbar. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn es sich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt. In dieser Einkunftsart werden sämtliche Veräußerungsgewinne erfasst.

Zur Abgrenzung zwischen steuerpflichtiger gewerblicher Tätigkeit und nicht steuerbarer Vermögensverwaltung greift die Rechtsprechung des BFH auf die sog. Drei-Objekt-Grenze zurück: Sie besagt, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Werden hingegen innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel fünf Jahre – zwischen Anschaffung oder Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden.

Dem Großen Senat des BFH wurde die Frage vorgelegt, ob die Errichtung von Wohnobjekten in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht und die hiermit in sachlichem sowie zeitlichem Zusammenhang stehende Veräußerung dieser Objekte unabhängig von ihrer Zahl eine gewerbliche Tätigkeit ist, weil dies "dem Bild eines Bauunternehmers/Bauträgers entspricht". Der vorlegende Senat hatte die Auffassung vertreten, in Fällen der Errichtung und anschließenden Veräußerung von Objekten habe die Drei-Objekt-Grenze – anders als bei Erwerb und anschließender Veräußerung – keine rechtliche Bedeutung.

Der Große Senat des BFH ist der Auffassung des vorlegenden Senats nicht gefolgt, sondern hat entschieden, dass die Errichtung von Wohnobjekten auf dem eigenen Grundstück und deren Veräußerung nicht unabhängig von der als Indiz wirkenden Drei-Objekt-Grenze bereits wegen der Ähnlichkeit mit dem "Bild eines produzierenden Bauunternehmers/Bauträgers" eine gewerbliche Tätigkeit darstellt: Die Drei-Objekt-Grenze gelte in der Regel auch in Fällen der Bebauung und des anschließenden Verkaufs. Die Zahl der Objekte und der zeitliche Abstand der maßgebenden Tätigkeiten (Anschaffung, Bebauung, Verkauf) hätten indizielle Bedeutung. Diese äußerlich erkennbaren Merkmale seien als Beweisanzeichen gerechtfertigt, weil die innere Tatsache der von Anfang an bestehenden Veräußerungsabsicht oft nicht feststellbar sei.

Anmerkung: Nach Auffassung des BFH ist trotz Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze aber ein gewerblicher Grundstückshandel dann nicht anzunehmen, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen.

Andererseits können auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. Soweit die bisherige Rechtsprechung dahingehend verstanden werden konnte, dass sie wie eine Freigrenze wirkt, folgt dem der Große Senat nicht.

So kann beispielsweise auf eine gewerbliche Betätigung geschlossen werden, wenn das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung (ggf. auch durch Schenkung) erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist oder wenn ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung oder nach Wünschen des Erwerbers bebaut wird. In derartigen Gestaltungen kann die Wertung gerechtfertigt sein, dass es sich unabhängig von der Anzahl der Verkäufe um eine gewerbliche Tätigkeit handelt. Ebenso kann für eine gewerbliche Betätigung der Umstand sprechen, dass das Bauunternehmen des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erhebliche Leistungen für den Bau erbringt, die nicht wie unter Fremden abgerechnet werden.

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