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Quotenentgeltklausel im Mietvertag
In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt der
Mietvertrag zwischen den Parteien u. a. folgende vorformulierte
Regelungen:
"Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.
Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses
anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde
bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis
und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig,
so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an
den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen
(Quotenabrechnungsklausel). Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag
eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ..."
Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der
vom ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen
nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen
prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum
seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu
sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich
nicht unangemessen. Bei der inhaltlichen Gestaltung einer
Quotenabgeltungsklausel ist jedoch auf die berechtigten Belange des
Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen.
Diesen Anforderungen wird die o. g. Klausel nicht in jeder Hinsicht
gerecht. Nach der Abgeltungsklausel ist Berechnungsgrundlage für die
vom Mieter zu zahlenden Beträge "ein Kostenvoranschlag eines vom
Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts". Diese
Bestimmung ist mehrdeutig. Sie kann zum einen dahingehend ausgelegt
werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu
beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche)
Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der
Mieter bestreiten kann. Zum anderen lässt sie aber auch die Deutung
zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten
Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der
Abgeltungsquoten zukommt. So wird dem Mieter die Möglichkeit
abgeschnitten, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu
erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm
eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.
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