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Außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann jede Vertragspartei das
Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung
aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der
Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen
die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist
oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht
zugemutet werden kann. So liegt ein wichtiger Grund u. a. vor, wenn der
Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine
erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in
Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
In einem Fall aus der Praxis zahlte ein Mieter in den Monaten Dezember
2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Der Vermieter erklärte
deswegen mit Schreiben vom 17.11.2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche
Kündigung des Mietverhältnisses. Er verlangte vom Mieter u. a.
die Räumung der Wohnung und die zukünftige monatliche Zahlung
einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung. In der
Klageschrift wurde - gestützt unter anderem auf zwischenzeitlich
aufgelaufene Mietrückstände für Dezember 2008 und Januar
2009 - erneut die außerordentliche Kündigung erklärt.
Die Richter des Bundesgerichtshofs gaben dem Vermieter recht und
entschieden, dass ihm jedenfalls bei der in ihrer Klageschrift
ausgesprochenen zweiten Kündigung ein außerordentliches Kündigungsrecht
zustand, da sich die Mieter zu diesem Zeitpunkt mit der Miete für
Dezember 2008 und Januar 2009 in Verzug befanden. Es kann daher
dahinstehen, ob der Vermieter den Mieter bei länger zurückliegenden
Mietrückständen vor einer Kündigung ausnahmsweise abmahnen
muss. Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag des
Vermieters ist zulässig und begründet, weil angesichts der
bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer
Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis besteht, dass der
Mieter die berechtigten Forderungen des Vermieters nicht erfüllen
wird.
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