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Haftung des Vermieters bei "kalter" Wohnungsräumung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 14.7.2010 eine
Entscheidung zur Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung
getroffen. In einem Fall aus der Praxis war ein Mieter ab Februar 2005 für
mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von
Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März
und April 2005 nicht gezahlt worden waren, kündigte der Vermieter das
Mietverhältnis fristlos. Im Mai 2005 öffnete er die Wohnung und
nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte er einen Teil der
Wohnungseinrichtung. Einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte
er bei sich ein. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat
der Mieter für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung
abhandengekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände
Schadensersatz von rund 62.000 zuzüglich der ihm entstandenen
Gutachterkosten verlangt.
Die Richter des BGH haben hier entschieden, dass der Vermieter für
die Folgen einer solchen Räumung haftet. Die nicht durch einen
gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer
Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter
stellen eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Das gilt selbst dann, wenn
der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein
vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen
ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen - gegebenenfalls
nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungstitel
beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im
Wege einer sogenannten "kalten" Räumung eine verbotene
Selbsthilfe aus, ist er verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus
entstehenden Schadens verpflichtet.
Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige
Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn
den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels
in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände
eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung
nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte
selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters
weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin
aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht
in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters
widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung
abhandengekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie
einen geringeren Wert hatten, als vom Mieter behauptet.
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