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Pflicht der Wohnungsmieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen
Nach dem bürgerlichen Gesetzbuch hat der Mieter Maßnahmen zu
dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Des Weiteren
hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur
Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu
dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine
Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte
bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten
Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu
rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten,
die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu
erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.
Der Vermieter hat dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme
deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche
Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung schriftlich mitzuteilen. Der
Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der
Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten
Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen,
die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume
verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft
und den Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor der
Eintragung in das Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse
betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere
Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen sowie entsprechende
Rechtsstreitigkeiten zu führen. Der Käufer kündigte
daraufhin den Mietern Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an.
So wollte der Käufer das Badezimmer in den Mietwohnungen dahingehend
umbauen, dass unter Einbeziehung eines bis dahin als Abstellraum und
Speisekammer genutzten Raums eine separate Toilette entstehen sollte.
Die Richter des Bundesgerichtshofs haben entschieden, dass der Käufer
eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch
berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn
hierzu ermächtigt hat und o. g. Voraussetzungen der Verpflichtung des
Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden, gegeben sind.
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